平成21年8月7日判決言渡 東京簡易裁判所 平成21年(少コ)第998号 敷金返還請求本訴事件(通常手続移行) 平成21年(ハ)第23060号 解約違約金等請求反訴事件判決
主文
 1 本訴原告の請求を棄却する。
2 反訴被告は反訴原告に対し,金14万4751円及ひこれに対する平成21 年3月2日から支払済みまて年14.6ハーセントの割合による金員を支払え。3 反訴原告のその余の請求を棄却する。
4 訴訟費用はこれを4分し,その1を本訴原告の負担とし,その余を本訴被告 の負担とする。
5 この判決は,第2項に限り,仮に執行することかてきる。
事実及ひ理由
第1 請求の趣旨
 (本訴請求)
被告は原告に対し,金6万8500円及ひこれに対する平成21年4月1日 から支払済みまて年5ハーセントの割合による金員を支払え。(反訴請求)
被告は原告に対し,金56万9338円,並ひに,内金16万1000円に 対する平成21年3月1日から,及ひ内金40万8338円に対する同月2日 から,それそれ支払済みまて年14.6ハーセントの割合による金員を支払え。第2 事案の概要 本件は,未払賃料を控除した後の敷金残額の返還を求めた本訴請求に対して,被告か原状回復費用,解約違約金及ひ未払賃料の支払を求めて反訴請求した事 案てある。1 本訴請求
(請求原因の要旨)
(1) 原告は,被告との間て,平成20年12月26日,下記のとおり賃貸借契約(以下「本件契約」という。)を締結し,被告から本物件の引渡しを受けた。
 記物件所在地 東京都港区a丁目b町c番d-e号
契約期間 平成20年12月27日から同22年12月31日 賃料月額 15万3000円(別途管理費8000円) 敷金 22万9500円(賃料月額の1.5ヶ月分) 遅延損害金 年14.6ハーセント(2) 月2日に本件建物を明渡した。原告は被告に対し,賃貸借期間中のうち2月 分まての賃料を支払った。(3) よって,原告は被告に対し,敷金から3月分の賃料・管理費の合計16万 1000円を控除した残額6万8500円及ひこれに対する平成21年4月 1日から支払済みまて年5ハーセントの割合による金員の支払を求める。(被告の主張要旨)
(1) 請求原因の要旨(1)(2)は認める。
(2) 本物件には,明渡時において原告の過失・善管注意義務違反による以下の損耗かあったのて,原告はこれらの修復費用を負担すへきてある。(ア) 洋室北面の壁に黒い汚れ2箇所
(イ) 洋室北面の壁,前記(ア)の汚れの右脇に引っかけたキス(剥かれ)1箇所
(ウ) 洋室床,前記(ア)の汚れの近くに油のような粘着質の液体をこほした跡(シミてはなく固着して粘りかある)
(エ) 洋室床に,カムテーフを剥かし損なったような粘着質の付着物7箇所 (オ) 洋室南側の窓枠に粘着テーフを貼り付けた跡4箇所(カ) キッチン東側壁,洗面所入口付近の巾木に黒い汚れ
原告は被告に対し,平成21年2月上旬頃,本件契約の解約を通知し,3(3) 本件契約には,中途解約の場合の違約金について,次の定めかあり,賃貸 人てある被告かこれを請求する実質的根拠かある。(ア) 原告か契約期間中に解約する場合は,書面により被告に通知し,通知か被告に到達した日の翌月末をもって解約日とする。
(イ) 被告か賃貸借開始より1年未満て解約する場合は,違約損害金として賃料の2ヶ月分を,1年以上2年未満て解約する場合は,違約損害金とし て賃料の1ヶ月分を支払う。
2 反訴請求
(請求原因の要旨)
(1) 反訴原告(以下「被告」という。)は,反訴被告(以下「原告」という。)との間て,平成20年12月26日,本件契約を締結し,原告に本物件を引き渡した。
(2) 本件契約には,契約終了時の明渡し及ひ原状回復について,使用期間及ひ汚れの程度の如何を問わす,自然損耗劣化分を含め,以下の補修・修繕基準 に従い原状に復し,明渡さなけれはならない旨の定めかある。(ア) ルームクリーニンク
退去明渡し時には必す実施し,その費用額は5万2000円とする。
 (イ) フローリンクワックス費用額は2万3000円とする。 (ウ) クロス貼替(壁面用・天井用)1平方メートルあたりの費用額は1300円とする。
(3) 本物件には,明渡時において前記1被告の主張要旨(2)記載の原告の過失 ・善管注意義務違反による以下の損耗かあった。前記(2)の定めにより,これらの修復費用合計10万2338円は,原告か負担すへきてある。
 (ア) ルームクリーニンク(¥52,000 × 1.05) 5万4600円 (イ) フローリンクワックス(¥23,000×1.05) 2万4150円 (ウ) クロス貼替(1,300 円× 17.28 m× 1.05) 2万3588円(4) 本件契約には,前記1被告の主張要旨(3)のとおり,途中解約の場合の違約金支払いの定めかあり,本件は賃貸借開始より1年未満て解約する場合て あるから,原告は違約損害金として賃料の2ヶ月分に当たる30万6000 円を賃貸人てある被告に支払わなけれはならない。(5) 本件契約には,前記1被告の主張要旨(3)のとおり解約予告期間の定めか あり,本件ては原告からの解約届は平成21年2月9日に被告に到達したの て,その翌月末てある3月31日か解約日となる。したかって,原告は3月 分の賃料・管理費合計16万1000円の支払義務かある。(原告の主張要旨)
(1) 補修・修繕基準に従い原状回復義務を負うとする特約の有効性を争う。ルームクリーニンク,フローリンクワックスは次の入居者のためのクレー トアッフてあり,原状回復費用とはいえない。クロスの損傷は原告の故意・ 過失によるものか不明てある,仮に原告の過失によるとしても,1ヶ所のみ の汚れと傷てあり,1面分の費用負担とはならないはすてある。(2) 中途解約の場合の違約金についての特約の有効性を争う。この特約は,入 居募集のチラシ・図面には記載されておらす,原告は認識していなかった。
 この特約は,消費者てある原告の利益を一方的に害するものとして消費者契 約法10条に違反して無効てあるか,少なくとも同法9条1号により平均的 損害を超える部分につき無効てある。原告は契約時に礼金として15万30 00円を支払っており,被告か主張するほとの損害は与えていない。(3) 3月分の賃料・管理費の支払義務は認める。しかし,これは敷金から充当 ・相殺されるへきてある。3 本件の争点
(1) 原告か負担すへき原状回復費用の有無及ひその額 (2) 中途解約違約金についての特約の有効性第3 当裁判所の判断
1 争点(1)(原告か負担すへき原状回復費用の有無及ひその額)について平成20年12月26日締結の本件契約書(甲1)21条(1)には,「使用 期間及ひ汚れの程度の如何を問わす,自然損耗劣化分を含め,別に定める後記補修・修繕基準に従い原状に復し,・・・明渡さなけれはならない」との記載か あり,同基準の一覧表には床,壁・天井等の区分ことに行うへき補修・修繕の 内容か記載されている。しかし,この一覧表ては,とのような損耗状態か発生 したときにこの基準により補修・修繕を行うことになるのかか明らかにされて いるとはいえす,その意味ては賃借人か負担すへき原状回復費用の範囲か明確 に示された基準ということはてきない。ルームクリーニンクについては,「明け 渡しの際には必すルームクリーニンクを実施する」との記載かある。費用については,「補修・貼替実費料金(消費税別途)」として「ルームクリ ーニンク5万2000円」,「クロス貼替壁面用1300円(mあたり)」,「フロ ーリンクワックス2万3000円」とされている。(2) 以上を踏まえて,以下検討する。
(ア) ます,クロス,フローリンクについては,特約により賃借人か負担すへき原状回復費用の範囲か明確に示されているとはいえないから,費用負担の 特約か合意されているとみることはてきす,原告の費用負担は故意・過失に よる損耗部分に限定されるへきことになる。(イ) 証拠(乙1,証人A)によれは,クロス(原告入居時に貼り替えられて いると認められる)には3箇所の汚れ,傷か認められ(乙1の1,1,2), これらの汚れ,傷は原告の故意・過失により生したものと推認するのか相当 てある。しかし,その対象範囲は,横約0.9メートル,縦約2.3メート ル程度か1枚単位となるクロス材の2枚分(0.9 × 2.3 ×
 2 = 4.14 m)て足り る範囲と認められる。そうすると,クロス貼替費用は5651円(¥1,300 × 4.14 m× 1.05 =¥5,651)となり,これを原告負担とするのか相当てあるから,被 告の主張はこの限度て認められる(入居期間か2ヶ月余りてあることから, 減価償却を考慮する必要はない。)。(ウ) フローリンクの汚れについては,原告はこれを争っており,証拠(乙1) によってもこれを認めるに十分てはない。仮に,被告主張のとおりの汚れか あるとしても,その除去は後記のクリーニンクの一環として対処されるへき てあり,フローリンクワックスの費用を原状回復費用として賃借人てある原告に負担させることは相当てなく,被告の主張は認められない。
(エ) ルームクリーニンクについては,「明け渡しの際には必すルームクリーニ ンクを実施する」との記載かあり,その費用額も5万2000円(消費税別 途)と具体的に示されていることからすると,通常損耗の場合(通常の清掃 を行った場合)ても費用を負担することか明確に合意されていると認められ る。その費用額は,居室面積に応した平方メートル単価てみると1495円(¥52,000 ÷ 34.77 m=¥1,495 円)てあり,不相当に高額てあるとはいえない。
 また,証拠(証人A)によれは,退去時の清掃状況は,床に髪の毛や紙くす か残され,トイレに汚物の散った跡かあり,キッチンの収納には包丁や調味 料等か残置されたままてあったことか認められ,通常の清掃を行ったとは認 めかたい不十分な清掃状況てあったといわさるを得ない。以上によれは,本 件のルームクリーニンク費用5万4600円(¥52,000 × 1.05)は原告の負担 とするのか相当てあり,被告の主張か認められる。2 争点(2)(中途解約違約金についての特約の有効性)について(1) 本件契約書(甲1)第4条(3)には,被告主張の違約金の定めかある。 原告は,この特約は入居募集のチラシ・図面には記載されておらす,認識し ていなかったと主張するか,証拠によれは原告は契約条項の説明及ひ重要事 項説明を受けていることか認められ,この条項を認識していなかったとの主張は認められない。
(2) また,原告は,この特約は,消費者てある原告の利益を一方的に害するものとして消費者契約法10条に違反して無効てあるか,少なくとも同法9条 1号により平均的損害を超える部分につき無効てあると主張するのて,以下 検討する。本件契約は,事業者たる被告と一般消費者てある原告との間の消費者契約 に該当する(消費者契約法2条3項),一般の居住用マンションの賃貸借契約 てある。賃貸借契約において,賃借人か契約期間途中て解約する場合の違約 金額をとのように設定するかは,原則として契約自由の原則にゆたねられる と解される。しかし,その具体的内容か賃借人に一方的に不利益て,解約権を著しく制約する場合には,消費者契約法10条に反して無効となるか,又 は同法9条1号に反して一部無効となる場合かあり得ると解される。途中解約について違約金支払を合意することは賃借人の解約権を制約する ことは明らかてあるか,賃貸借開始より1年未満て解約する場合に違約金と して賃料の2ヶ月分,1年以上2年未満て解約する場合に違約金として賃料 の1ヶ月分を支払うという本件契約上の違約金の定めか,民法その他の法律 の任意規定の適用による場合に比して,消費者の権利を制限し又は義務を加 重して,民法1条2項の信義則に反し消費者の利益を一方的に害するものと して一律に無効としなけれはならないものとまてはいえない。しかし,途中解約の場合に支払うへき違約金額の設定は,消費者契約法9 条1号の「消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し,又は違約金を定 める条項」に当たると解されるのて,同種の消費者契約の解除に伴い当該事 業者に生すへき平均的な損害を超えるものは,当該超える部分につき無効と なる。これを本件についてみると,一般の居住用建物の賃貸借契約において は,途中解約の場合に支払うへき違約金額は賃料の1ヶ月(30日)分とす る例か多数と認められ,次の入居者を獲得するまての一般的な所要期間とし ても相当と認められること,被告か主張する途中解約の場合の損害内容はい すれも具体的に立証されていないこと(賃貸人か当然負担すへき必要経費と みるへき部分もある),及ひ弁論の全趣旨に照らすと,解約により被告か受け ることかある平均的な損害は賃料の1ヶ月分相当額てあると認めるのか相当 てある(民事訴訟法248条)。そうすると,被告にこれを超える損害のある ことか主張立証されていない本件においては,1年未満の解約の場合に1ヶ 月分を超える2ヶ月分の違約金額を設定している本件約定は,その超える部 分について無効と解すへきてある。このことは,原告か本件契約時に礼金と して賃料1ヶ月分相当の15万3000円を支払っていること,解約予告期 間として最大て2ヶ月か設定され,本件ても2月9日の予告日から解約日3 月31日まて50日間の猶予かあったことを併せ考慮すると,解約時におけ る賃貸人,賃借人双方の公平負担の観点からも妥当な結論てあると解する。したかって,被告か請求しうる違約金額は,賃料の1ヶ月分てある15万3 000円の限度と解するのか相当てある。
3 まとめ
(1) 以上によれは,本件解約及ひ退去・明渡しに伴い原告か負担すへき費用は 次のとおりとなる。(ア) 3月分の賃料及ひ管理費 (イ) クロス貼替費用
(ウ) ルームクリーニンク費用 (エ) 解約違約金
合 計
(2) 原告の預入敷金は22万9500円てあるから,これを前記の原告か支払うへき37万4251円に充当・相殺すると(ます(ア)から),原告か支払うへき金額は14万4751円(¥374,251-¥229,500=¥144,751)となる。
 (3) 以上のとおりてあるから,敷金の返還を求める原告の本訴請求には理由か ないのてこれを棄却することとし,解約違約金等の支払を求める被告の反訴 請求は14万4751円及ひこれに対する平成21年3月2日から支払済み まて年14.6ハーセントの割合による遅延損害金の支払を求める限度て理 由かあるのてこれを認容し,その余は理由かないのてこれを棄却することとして,主文のとおり判決する。 東京簡易裁判所民事第9室
裁判官 藤岡謙三
16万1000円(争いかない)
 5651円
 5万4600円
15万3000円
37万4251円
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